Изменения в трудовой кодекс по счетам эскроу. Эскроу-счет и его открытие

С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.

С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.

Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью). При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции. Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.

В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.

Полезные поправки

Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:

1. Деньги, размещенные на эскроу счетах, не принимаются в расчет при определении конкурсной массы, если посредник признается банкротом. В результате стороны сделки защищены от финансовых трудностей эскроу агента.
2. Назначение данных счетов закреплено на законодательном уровне. На эскроу счет можно передать денежные средства или ценные бумаги, которые будут переведены второй стороне только после выполнения всех условий, зафиксированных в договоре.
3. Открывать данные счета могут исключительно банки (в мировой практике данное право имеют также юридические компании и специализированные организации). Максимальный лимит средств на данном счете – 10 млн руб.
4. Ранее эскроу счет допускался только в безналичной форме. После нововведений добавятся меновые договора, которые используются для обмена различными активами.
5. Четко определено, кому принадлежат средства на счете. До даты, определенной как срок расчета, деньги принадлежат тому, кто их внес. После этого деньгами владеет сторона, в пользу которой открывался эскроу счет. Аналогично будет определяться принадлежность ценных бумаг и других активов.

Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков. В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.

Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.

Новые возможности мониторинга

Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка. Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям. В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.

Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.

Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.

Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.

Соответствующий проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Трудовой кодекс Российской Федерации» за номером 133709-7 уже внесен в Госдуму на рассмотрение группой народных избранников в целях обеспечения эффективности защиты прав трудящихся в случае банкротства организации-работодателя.

Предполагается, что работодатели будут открывать специальные банковские счета эскроу, делая на них отчисления, периодичность и размер которых должны согласовываться с работниками, но не должны быть реже одного раза в месяц и меньше 1/10 МРОТ (в расчете на одного трудящегося). При достижении скопившейся суммы на счете показателя, равного 200% фонда оплаты труда (в расчете на месяц), работодателя освободят от обязанности регулярного пополнения резервного счета.

Законопроектом предлагается обеспечить погашение требования, связанного с оплатой труда граждан, работавших либо продолжающих работать по трудовому договору у должника-работодателя, вне очереди за счет средств, аккумулированных и размещенных им на счете эскроу, открытом в соответствии с проектируемой 1301-й статьей ТК РФ о гарантиях прав трудящихся на вознаграждение в случае прекращения деятельности организации и ее неплатежеспособности.

Кроме того, устанавливается порядок списания средств в счет погашения задолженности, сформированной по зарплате перед работниками организации-банкрота.

Порядок удовлетворения требований об оплате труда работников

При наступлении банкротства работодателя средства на рассматриваемом счете будут блокироваться кредитной организацией для дальнейшего их направления конкурсному управляющему, который будет распоряжаться ими.

Управляющий будет выплачивать долги по зарплате в следующем порядке:

• в первую очередь будут исполняться требования относительно оплаты труда работников, задолженность перед которыми сформировалась еще до момента принятия заявления относительно признания работодателя банкротом, в размере не меньше 10 тыс. руб. на каждого из них;
• во вторую очередь будут погашаться требования, связанные с выплатой заработной платы трудящимся, которая была начислена уже после момента принятия заявления о банкротстве.

Требования кредиторов об оплате труда, которые остались не удовлетворенными, подлежат исполнению в порядке, оговоренном 134-й статьей Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Ожидаемые результаты

Разработчики законопроекта подчеркивают, что на сегодняшний день требования по выплатам зарплаты удовлетворяются лишь во вторую очередь.

И это предполагает принятие дополнительных мер, направленных на защиту прав настоящих и бывших сотрудников предприятий-банкротов.

В качестве весомого аргумента авторы приводят резонансную ситуацию с ГК «КИНГКОУЛ», расположенном в г. Гуково Ростовской области, чьи предприятия пребывают в состоянии банкротства. Здесь перед штатом работников, численностью 2 тыс. человек, образовалась большая задолженность по заработной плате. Общий размер превысил 340 млн рублей. Уже на протяжении двух лет шахтеры пытаются добиться справедливости и вернуть долги. Их семьи вынуждены находиться в крайне тяжелой ситуации. Однако Гуково — это моногород, поэтому возможностей поиска новых рабочих мест практически нет.

В действительности, случаи, когда трудящиеся не могут годами получить долги по заработной плате от организации-банкрота, широко распространены.

Согласно сведениям Росстата, задолженность предприятий, пребывающих на стадии банкротства, уже превысила сумму в 1 млрд руб. (сведения на 1 марта 2017 года). Такое положение, несомненно, нарушает права не только самих работников, но и их близких, поскольку заработная плата работника нередко является единственным источником дохода всей семьи. Это определенно требует принятия конкретных решений.

Предлагаемые же законопроектом меры позволят создать механизм, с помощью которого абсолютно все вытекающие из трудовых отношений требования трудящихся будут удовлетворяться, минуя случаи отказа в выплате задолженности из-за недостатка средств на текущие расходы.

Наша справка:

Счет эскроу представляет собой современный расчетный и в то же время обеспечительный инструмент, с помощью которого обе стороны сделки могут защищать свои интересы при расчетах. Использование счета подходит, как российским организациям (продавцам и покупателям), так и иностранным, задействованным в расчетах на территории Российской Федерации. С помощью данного продукта обеспечивается исполнение обязательств в части оплаты по контрактам и безопасность пребывания средств у эскроу-агента (независимого третьего лица, не имеющего фактического интереса к сделке и не владеющего средствами на правах собственности). Чаще всего эскроу применяется в области приобретения (реализации) объектов недвижимости, результатов интеллектуальной деятельности, долей участия и акций.

Эскроу-счет является разновидностью специальных банковских счетов. О счете эскроу и его предназначении, что необходимо для его открытия — об этих и других особенностях юридического статуса данного вида банковских счетов поговорим далее в статье.

Что такое эскроу-счет в банке

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

• банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
• владелец спецсчета — депонент;
• иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар.

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

• вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
• стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
• на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
• приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Спецсчет для юридических лиц

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы. Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин. Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов. Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке.

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. 4.14 инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. 4.14 инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

• по соглашению его участников (ст. 450 ГК РФ).
• предписанию судебного органа;
• причине существенной перемены обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

• в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
• договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
• счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу

Введение на законодательном уровне обязанности застройщиков, получивших целевой кредит на строительство в банке, вносить в договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) условие об обязанности участников ДДУ размещать денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в данной кредитной организации (если такое условие внесено в кредитный договор между застройщиком и прокредитовавшим его банком), призвано обеспечить снижение рисков банкротства застройщика и неуплаты цены ДДУ дольщиком (см. ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве...» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом депонируемая сумма, которая должна быть внесена участником ДДУ на эскроу-счет по 214-ФЗ, устанавливается равной цене такого ДДУ. Этим же договором определяется и срок действия договора условного депонирования средств как срок передачи объекта строительства дольщику, увеличенный не менее чем на 6 месяцев.

ВАЖНО!

Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 №697 утверждены критерии (требования), предъявляемые к уполномоченным банкам и банкам, которые будут работать со счетами эскроу, открываемыми для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Итак, эскроу-счет — это банковский спецсчет, служащий для временного размещения на нем определенной денежной суммы, предназначенной для перевода их третьему лицу в случае наступления определенных условий. Договор условного депонирования денежных средств является 3-сторонним и заключается между владельцем счета (депонентом), кредитной организацией (эскроу-агент) и третьим лицом (бенефициаром), которому при наступлении неких условий названные средства будут переведены.

С 1 июля 2018 года в России можно будет заключать договора долевого участия (ДДУ) с задействованием как эскроу-счетов, так и схемы привлечения инвестиций в строительство непосредственно застройщиком с гарантией защиты дольщиков...

Об этом говорится в плане поэтапного замещения долевого строительства , разработанным российским правительством.

Портал недвижимости сайт выяснил у представителей Банка России, каких изменений на первичном рынке недвижимости стоит ожидать в дальнейшем и что означает новое для многих граждан понятие эскроу-счета.

Прежде всего, поясним, что эскроу-счета - это специальные счета, на которые покупатель перечисляет средства за приобретаемый объект после обсуждения суммы с продавцом.

Иначе говоря, покупая жилье в новостройке и заключая ДДУ, участник долевого строительства передает деньги банку, а не застройщику.

Эксперты полагают, что к середине 2019 года доля сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 30 процентов от общего числа зарегистрированных ДДУ. При этом закон о долевом строительстве предусмотрел эскроу-счета еще ранее, давая возможность физлицам передавать средства банку. Эти деньги могут служить одним из источников фондирования кредитов девелоперам для банков.

В чем надежность эскроу-счета для дольщика по сравнению с прямым перечислением денег застройщику?

Если физическое лицо перечисляет средства на эскроу-счет, у него исчезают риски, связанные с неспособностью застройщика выполнить свои обязательства. Деньги с эскроу-счета могут быть списаны лишь при условии, что объект завершен.

Хорошо, если банк-гарант окажется надежным. Но существует риск, что банк станет банкротом. Если возникнет такая ситуация, как дольщику получить обратно свои деньги?

Пока можно страховать деньги на эскроу-счетах по ДДУ за счет средств Агентства по страхованию вкладов, если сумма не превышает 1,4 миллиона рублей. Сейчас рассматривается возможность повышения этого лимита до 10 миллионов рублей. Отметим, что система страхования вкладов распространяется только на риски, связанные с эскроу-счетом, но не с деятельностью застройщика.

В какой банк обращаться покупателю, который желает приобрести жилье с использованием эскроу-счета?

На сегодняшний день открывать эскроу-счета могут 19 банков, включая основные банки, занимающиеся кредитованием строительной отрасли. По данным на 1 ноября прошлого года, суммарный объем кредитов, выданных застройщикам, составил порядка 1,6 триллиона рублей. Возможно, в будущем требования к банкам будут ослаблены, и список тех, которым разрешат открывать эскроу-счета, расширится.

На ослабление каких требований готов пойти Центробанк, чтобы увеличить количество банков, открывающих эскроу-счета?

Требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами, устанавливается российским правительством. На сегодняшний день правительство разрабатывает критерии, которым должны отвечать банки для открытия счетов застройщикам. В Центробанке считают, что требования к банкам, которые могут открывать счета застройщикам и эскроу-счета, должны быть одинаковыми, чтобы у банков была возможность по одному проекту и открывать эскроу-счета, и выдавать кредиты застройщику.

Установит ли Банк России минимальные требования к системам оценки рисков строительных компаний?

Банки, которые будут выдавать кредиты застройщикам, имеют право самостоятельно установить требования к ним и финансируемым проектам, а также указать в договорах критерии, по которым будет контролироваться использование кредитных средств.

На данный момент с банковским сообществом идет обсуждение вопросов сопровождения, при котором банкам разрешат контролировать целевое использование денежных средств застройщиков с возможностью отказать в проведении платежа и запроса подтверждающих документов. По итогам обсуждения будут внесены соответствующие изменения в законодательство.

Для эффективного применения счетов эскроу в 2018 году вводятся определенные поправки. Применение счетов эскроу началось в 2014. Стоит заметить, что до сегодняшнего момента их использование имело некоторые отрицательные моменты из-за отсутствия некой определенности в правовых моментах. Новые поправки способствовали устранению имеющихся негативных моментов. Теперь заключаемые сделки при помощи эскроу могут происходить с минимальными рисками.

Нововведения в применении счетов Эскроу на 2018 год

Банковская ячейка.

В начале лета следующего года было решено перезапустить систему заключения сделок при помощи счетов эскроу. Данные нововведения отображены в Гражданском Кодексе Российской Федерации, а также в законодательстве «Об исполнительном производстве». На сегодняшний день многие используют счета эскроу при заключении некоторых сделок.

Как правило, такими сделками являются операции с недвижимостью. При заключении сделок подобным образом появляется третья сторона, которая именуется эскроу агентом. Данный агент выполняет роль гаранта полного выполнения сторонами всех установленных обязательств при сделки. Продавцу перечисляются финансы только после полного оформления с учетом законности требуемой документации, а право собственности переходит к покупателю.

Смотрите также:

ЖК Купавна 2018: строительство новостройки, официальный сайт жилого комплекса

Подобное заключение сделок дает возможность сторонам значительно обезопасить себя. До недавнего времени не было четкого понятия принадлежности финансов, которые переходили на момент заключения сделки агенту эскроу. Также иные вопросы, связанные с использованием эскроу оставались непонятными, поэтому популярность подобного вида сделок не была столь активна.

О новых поправках со следующего года

Подписание договора.

1. Финансы, находящиеся на счете Эскроу, не учитываются при признании посредника банкротом. Что дает защиту сторонам сделки от возможных материальных трудностей третьей стороны, то есть агента Эскроу.
2. Применение счетов эскроу закреплено на законодательном уровне. С их помощью разрешается осуществлять передачу как денег, так и ценных бумаг.
3. Открывать счета эскроу вправе лишь банковские организации. Максимальный лимит финансовых средств на счету разрешается в размере не больше десяти миллионов в российской валюте.
4. В следующем году будет разрешено применять счета эскроу для организации меновых договоров, предназначенных для обмена разными активами.

Нововведения позволили четко разграничить понятия принадлежности средств, находящихся на счете. До полного осуществления сделки средства принадлежат тому, кто вносил их. Тоже касается и операций с ценными бумагами.